La crisis de la vivienda en Gran Bretaña es una elección política, no una inevitabilidad

La crisis de la vivienda en Gran Bretaña no es un desastre natural ni una consecuencia inevitable de la geografía. Es una elección política, sostenida año tras año por un sistema de planificación diseñado para restringir la oferta, una clase política aterrorizada de molestar a los propietarios de viviendas y una negativa colectiva a admitir que no se puede tener vivienda asequible sin construir más casas. La evidencia es abrumadora, las soluciones se conocen y la falta de acción es un escándalo moral y económico.

La escala del fracaso

El Reino Unido construye menos viviendas per cápita que casi cualquier otra nación europea comparable. En los últimos años, Inglaterra ha logrado construir entre 200.000 y 250.000 nuevas viviendas anuales. Las propias estimaciones del gobierno, respaldadas por análisis independientes de Shelter y el Centre for Cities, sugieren que necesitamos al menos 300.000 al año solo para mantener el ritmo de la formación de hogares y abordar el retraso de la necesidad no satisfecha. No estamos ni cerca.

Las consecuencias son visibles en cada medida que importa. La relación media entre el precio de la vivienda y los ingresos ha pasado de aproximadamente 3,5 en 1997 a más de 8,0 en 2024, según datos de la ONS. En Londres y el sureste, la situación es aún peor, superando a menudo las 10 o incluso las 12 veces los ingresos medios. Para los compradores de primera vivienda, la propiedad de una casa ha pasado de ser una expectativa normal a un sueño inalcanzable, a menos que se cuente con el patrimonio familiar para ello.

Los alquileres privados han seguido la misma trayectoria. El inquilino medio en Inglaterra gasta ahora más del 30% de sus ingresos en alquiler, y en zonas de alta demanda, suele ser el 40% o más. Este no es un mercado que funcione. Es una crisis de oferta tan grave que ha roto la relación básica entre los costes de la vivienda y los ingresos.

La camisa de fuerza de la planificación

La causa raíz no es un misterio. Son las restricciones de planificación que hacen que sea extraordinariamente difícil construir nuevas viviendas donde la gente realmente quiere vivir. La política de cinturón verde (green belt), introducida en la década de 1950 para evitar la expansión urbana, cubre ahora el 13% de Inglaterra, incluyendo vastas zonas de matorrales, campos en desuso y terrenos de bajo valor que no cumplen ningún propósito ambiental o recreativo significativo. Construir en ellos es políticamente tóxico, independientemente de su calidad o ubicación real.

Los sistemas de planificación locales otorgan un peso enorme a los residentes actuales, que tienen todo el incentivo para oponerse a los nuevos desarrollos. Más viviendas significan más personas, más tráfico, presión sobre las escuelas y los servicios y, fundamentalmente, una presión potencial a la baja sobre el valor de sus propias propiedades. El resultado es el NIMBYismo elevado a principio de gobierno. Los desarrollos que proporcionarían cientos de viviendas asequibles se bloquean debido a objeciones sobre el "carácter" o la "densidad" que a menudo son eufemismos de "no queremos más gente aquí".

"El sistema de planificación británico es único al otorgar tanto poder a la oposición local. En la mayor parte de Europa, si un terreno está zonificado para viviendas, puedes construir viviendas. Aquí, la zonificación es solo el comienzo de una larga batalla donde una minoría ruidosa puede bloquear lo que la mayoría necesita". — Una visión que se refleja cada vez más en las investigaciones sobre reforma de la planificación del Centre for Cities y otros.

La comparación internacional: estamos fallando

Observemos a los países europeos comparables y el contraste será rotundo. Alemania construye muchas más viviendas per cápita que el Reino Unido y, como resultado, tiene una asequibilidad mucho mejor. Países Bajos, a pesar de ser uno de los países más densamente poblados de Europa, tiene tasas de propiedad de la vivienda más altas y ratios de precio-ingresos más bajos. Francia construye más, España construye más. Somos la excepción, y no de una manera positiva.

Estos países no han resuelto todos los desafíos de la vivienda, pero han evitado la disfunción a nivel de crisis que vemos en el Reino Unido porque tienen sistemas de planificación que realmente permiten la construcción de viviendas. Zonifican el terreno para el desarrollo y luego permiten que el desarrollo ocurra, en lugar de tratar cada nueva vivienda como una batalla que debe librarse y que, por lo general, se pierde.

La economía política del NIMBYismo

¿Por qué persiste esto? Porque los propietarios votan, y los propietarios se benefician de la oferta restringida. Los precios altos de la vivienda son un desastre si estás intentando comprar, pero una windfall (ganancia inesperada) si ya eres propietario. Para millones de votantes de mayor edad que compraron cuando la vivienda era asequible, su hogar es ahora su mayor activo, y tienen un interés financiero directo en evitar la nueva oferta que podría reducir su valor.

Esto crea un ciclo político vicioso. Los políticos están aterrorizados de molestar a los propietarios, que son mayores, tienen más probabilidades de votar y están concentrados en distritos electorales marginales. Los inquilinos y los aspirantes a compradores son más jóvenes, tienen menos probabilidades de votar y están más dispersos geográficamente. El incentivo político es totalmente unilateral: proteger los precios de la vivienda, restringir la oferta y cumplir de palabra con la asequibilidad mientras no se hace nada que pueda lograrla realmente.

El resultado es la incoherencia política. Todos los gobiernos de los últimos 20 años han afirmado preocuparse por la asequibilidad de la vivienda mientras presidían un sistema diseñado para evitar lo único que realmente haría que la vivienda fuera asequible: construir más.

Los mitos que sostienen la crisis

Varios mitos sostienen este estado de cosas, y todos ellos son demostrablemente falsos.

Mito uno: nos estamos quedando sin terreno. Solo alrededor del 9% de Inglaterra está urbanizado, según los datos de uso de suelo de la ONS. No hay una escasez física de tierra. La escasez es de tierra con permiso de planificación en los lugares donde la gente quiere vivir.

Mito dos: construir más viviendas solo beneficia a los promotores. Los promotores obtienen beneficios porque la oferta restringida mantiene los precios altos. En un mercado con buen suministro, la competencia reduce los márgenes y los precios bajan. La solución a los beneficios excesivos de los promotores es construir más, no menos.

Mito tres: las viviendas nuevas son todas caras y no ayudan a la asequibilidad. Las viviendas nuevas aumentan la oferta, lo que ejerce una presión a la baja sobre los precios en todo el mercado. Incluso las nuevas construcciones de gama alta ayudan, porque absorben la demanda que de otro modo elevaría los precios del stock existente. La idea de que podemos resolver la asequibilidad sin construir viviendas de precio de mercado es económicamente analfabeta.

Mito cuatro: proteger el cinturón verde es esencial para el medio ambiente. Gran parte de las tierras del cinturón verde tienen un bajo valor ambiental: matorrales, agricultura intensiva, campos en desuso. Proteger los espacios verdes genuinamente importantes es legítimo. Tratar todo el cinturón verde como algo sagrado, independientemente de su calidad o ubicación real, no es ambientalismo; es NIMBYismo disfrazado.

Lo que debe suceder

Las soluciones no son complicadas. Simplemente son políticamente difíciles.

Primero, reformar la planificación para permitir la construcción por derecho en zonas designadas para el desarrollo. Si un terreno está designado para viviendas, permitid que se construyan viviendas sin requerir que cada desarrollo tenga que luchar durante años contra la oposición local y las apelaciones.

Segundo, reducir el poder de las objeciones locales. La consulta es razonable; el poder de veto de una minoría ruidosa no lo es. El sistema actual otorga un peso desproporcionado a quienes se oponen al desarrollo y casi ningún peso a los millones de personas que necesitan vivienda pero aún no viven en la zona.

Tercero, construir en tierras de cinturón verde de menor calidad cerca de la infraestructura existente. No todo el cinturón verde es igual. Priorizar los terrenos urbanizados (brownfield) siempre que sea posible, pero no tratar el cinturón verde como intocable cuando la alternativa es una generación excluida de la propiedad de la vivienda.

Cuarto, aceptar que los propietarios no pueden tener tanto vivienda asequible como precios de la vivienda en constante aumento. Estos son objetivos incompatibles. Una política de vivienda seria significa aceptar que los precios de la vivienda deben estabilizarse o incluso caer en términos reales. Eso es políticamente tóxico, pero también es inevitable si la asequibilidad es el objetivo real.

El argumento moral

Más allá de la economía, hay una dimensión moral. El sistema actual es injusto entre generaciones. Ha permitido que una generación retire la escalera tras de sí, beneficiándose de la vivienda asequible cuando era joven y luego restringiendo la oferta para proteger el valor de sus activos a expensas de sus hijos y nietos.

También es un motor de desigualdad. El acceso a la propiedad de la vivienda está cada vez más determinado por el patrimonio familiar —ya sea que tus padres puedan ayudar con el depósito— en lugar de tus propios ingresos. Eso no es una meritocracia. Es un sistema hereditario de transmisión de riqueza que consolida la ventaja y la desventaja a través de las generaciones.

La conclusión

La crisis de la vivienda en Gran Bretaña no es inevitable. Es el resultado de decisiones políticas: un sistema de planificación que restringe la oferta, una clase política que prioriza los intereses de los propietarios sobre la necesidad de vivienda, y una negativa a admitir que la asequibilidad requiere construir más viviendas. La evidencia de otros países muestra que no tiene por qué ser así. La evidencia de nuestra propia historia —cuando construimos más y la vivienda era asequible— muestra que hemos funcionado mejor antes. La pregunta es si tenemos el valor político para volver a hacerlo.